地上地下-第70部分
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第89节
“小杨啊，当区长已经一年了，感觉怎么样啊？”陪同省里的几个老领导参观完恒邑环保设备公司，高书记特地叫杨成辉留下，两个人在恒邑的厂区里慢慢散起步来。杨成辉自从向市里反映了拆迁的情况以后，市里还一直没有找他谈话。
“高书记，这一个区和一个公司是一样的，做为一区之长，就如同一个公司的总经理一样，以前这个公司没什么积蓄甚至有亏空，就得靠财政流水过日子，要是没有新的收入快速注入，你即使挣扎多年也很难恢复元气。现在全区面临城市改造和新区开发，要处理的事情太多，全面衡量整体布局很是关键。现在，所有带效益的机关部门都是三权在上，纯属消费型管理部门才划归区级财政，还要节省出资金投入城市改造和新区建设，就连公务员该涨的工资也被压下用在了建设上，我这区长啊，肯定被下面的人暗地里骂娘了！”杨成辉眼望着身边的一辆厂内运输车说。
高书记问，“杨总经理，你对你这个公司怎么维持，乃至发展有什么措施没有啊？”杨成辉说，“一个公司要想生存下去，他有两点要做的就是开源与节流。节流现在不说了，区里现在承担着城市建设的各方面压力，纯居民区与商贸中心区之间的差别在逐步拉大，公务员收入也是提不上去，下面也是面对了政治压力忍着不敢言语，这也是我做为区长很无奈的事情。因为，一切都为了节约嘛；提起这开源就复杂了，有的区里以乱摊派，乱罚款来开源，老百姓会骂的，我想，我们应该从正常收入上下功夫，扩大税源是最可行的，所以，我们重视招商，可是招商是一个系统而长期的过程，短期不可能见效。所以，我们现在唯一可能的就是卖地财政，通过新区开发和旧城改造获得土地出让金，增加收入，可是，现在在执行过程中又出现了偏差，我这个区长不称职啊。”
高书记似乎并没有在意这话，他接着问，“你对卖地财政怎么看？”杨成辉说，“我本人是对卖地财政持反对意见的。”高书记哦了一声，示意杨成辉继续说，杨成辉说，“现在房价上涨速度这么快，开发商把地囤积起来，等上半年、一年再卖，肯定升值。所以，开发商绝对不会一拿到地后就马上开发。囤地达到一定规模后结果必然是，受苦的是买房人，挨骂的是政府，吃亏的是财政，连累的是银行，惟一笑的是开发商。但是，我们区现在的情况是欠债太多，所以，不得不饮鸩止渴。”高书记停下脚步，眼睛里充满问号，杨成辉继续说，“现在的商业用地和住宅用地大部分采用招拍挂的方式。招拍挂无法解决土地的囤积和土地价值流失这两个根本问题。土地招牌挂制度有三个劣势：第一，土地一级开发资金投入很大，如果单纯依靠政府财政投入，很可能出现政府投入很大，产出却很小的情况。第二，实行招拍挂后，土地使用权转让给开发商，政府再想收回被其囤积的地就变得很困难。第三，开发商投资建楼，先替老百姓支付地价款，开发商除了要获取高额利润，更是为了囤积和炒卖地皮，这不仅会增加烂尾和囤积风险，还将导致房价过快增长。”
高书记说，“嗯，这是个很棘手的问题，你有什么好办法解决这个问题吗？”杨成辉说，“我们可以采取房价地价分离的办法。这就是政府依然做房地产的一级开发，但并不把地推向市场，卖给开发商。而是将土地供应和住宅建设情况公示给老百姓，老百姓可以排队购买，政府再向开发商招标建设，开发商向政府交纳一定数量的保证金以确保两年内能将房子盖完。政府只需在两年后验收即可，如果开发商不能准时交房就要支付罚金给政府，政府有权收回项目。等房子建好后，人们根据自己在银行交钱的次序排号，买房子。这对开发商而言也是好事，他们开发成本会相对降低。”高书记问，“这样会不会很难操作？”杨成辉说，“高书记，这个不是很难，就是政府先让买房人到银行存钱解决土地一级开发的资金问题。比如，按我们区平均楼面地价1000元／平米，政府可设定不同区域的楼面地价。想买房子的人，可以先去预存三成地价款，然后登记申请排队。银行替政府代收老百姓交来的三成地价款，并按月将这些资金直接划入政府财政收入。剩下的七成地价款以划拨款的形式提供给土地整理部门，用于土地的一级开发。随后，土地储备中心按照年度供地任务，通过招标，将土地交给开发商开发。开发商通过售价上限、进度、设计方案，竞标取得开发权。由于实行房价地价分离，土地招标只是让开发商从事土地的开发工作，土地的使用权不再通过出售形式转让给开发商，开发商只有开发权，因此开发商不需要向相关部门支付地价款。如此一来，作为买房人的老百姓可以直接将土地出让金交纳给国家，开发商很难再通过先行支付地价款来获取高额利润，同时也降低了开发商的成本。”
高书记笑了，“你很有想法，可是，我们现在面对的问题太多了。在这种情况之下，政府必须要么减少开支、提高税率，要么开拓新的税源。”杨成辉苦笑了一下，说，“这就是一种无奈，我这个总经理啊，跟人家天佑管理公司那是区别太大了。”
望着高书记的车渐渐远去，杨成辉在捉摸高书记的话，他到底是什么意思呢？面对全区的财政压力，杨成辉已经红了眼。历年区里因为资金紧张，拆东墙补西墙地过日子也都习惯了，本来想着拿旧改项目的土地出让金解决点事情，谁知道居然变成了这个样子？他正在捉摸着，副区长张则打电话来提醒，今天下午要研究给公务员涨工资的事。杨成辉静了下，说“我知道了”，他明白，眼下区里已经是毫无退路，硬着头皮顶上去才会有出路！他思忖良久，突然笑了，活人总不能让尿憋死！我干嘛不找天佑商量商量？这家伙脑子活，备不住能给我出点好主意。
想到这里，他回头走进天佑的办公楼。天佑正跟环保设备公司总经理吴鹏、副总经理毛博思，以及总公司副总经理贾建桥、张雪松以及董事长助理许雯在开会。见杨成辉进来，他说，“那会就开到这里，会后大家抓紧工作，争取早日将东洋的技术骨干早点迁过来。对了，老毛，安排一桌饭，咱们得贿赂贿赂杨区长。”
大家散去，天佑笑眯眯地走过来，“成辉，高书记走了？他对我这里没做什么指示？”杨成辉说，“有，他指示我们在政策上尽量向你们倾斜，有什么苦难及时解决。特别是你们新申请的土地要及时到位，争取东洋机械部分早日开工，让工人早些上岗。他还指示，给你们开辟绿色融资渠道。”天佑说，“得了，我现在暂时不用融资，我跟哈尔滨的银行只发生一般业务往来，我才不在你们这里融资呢，我的融资渠道多着呢。”杨成辉问，“为什么？”天佑笑道，“哈尔滨的银行跟深圳的银行服务差的太远，比如说深圳银行贷款不受银行的任何限制，可由借款人根据自己的需要自由使用。哈尔滨的银行贷款不仅手续相当繁琐，而且每笔贷款金额有限，借款手续也相当繁琐，出口信贷受许多条件限制。相比之下，深圳银行贷款比较灵活，每笔贷款可多可少，借款手续相对简便。另外，深圳银行资金供应充沛，只要借款人资信可靠，就可以筹措到自己所需要的大量资金。”杨成辉叹道，“原来就是这些哈尔滨跟深圳的差距也是不小的啊。”
许雯端了茶过来，望着许雯的背影，杨成辉问天佑，“这许雯嫁了老毛，你心里是不是有些酸溜溜的？”天佑说，“说没有那是假的，可是，看到老毛能有如此结果，我也是倍感欣慰啊。对了，参观完了你不走，不是单单想跟我喝酒的吧？”
第90节
杨成辉苦笑了一下，“天佑，我心里很烦，我想跟你请教两个问题，第一，你们在深圳也做过旧改项目，你们一般是怎么操作的？”天佑说，“我们在深圳都是协议拆迁，不像王旭他们这么黑。即便如此，在拆迁的过程中，因为利益的不均衡，对人性的考验远远超过了拆迁本身。”杨成辉喝口茶，然后看着天佑。天佑说，“拆迁已经越来越像一场战争，可是这场战争中的赢者是谁呢？无论输赢，拆迁都是一个无法绕过的问题，我只能把它当作一个又一个商业谈判，我和拆迁户，是对手之间的妥协和平衡。每个人对每幢房产的评价不一样，有时候甚至是天壤之别。拆迁户都想得到最高的补偿，这是人之常情。作为我们来讲，虽然我们给拆迁户的实际补偿款都要比国家规定的补偿标准高，但是也无法超过一定额度。拆迁的过程中我们会遇到很多想通过各种手段获得更高补偿的人，许多人在合同上动脑筋，甚至和我们商量签了好多补充条款，可是他们没想到的是，所有这些都要合法。比如他们在合同上把自己家的面积进行更改，实际是60平方米却说成80平方米。这我们可不怕，他们愿意这样签就这样签，可是出了问题他们打官司都打不赢，因为他们提供的是虚假信息。我们在拆迁时，有时会遇到这样的情况：地方政府之前并没有通知拆迁户他们所在的土地已经成为了拆迁地，所以我们在拆迁的时候，经常会遇到恍然大悟的人，说要告状。别急，告也告不到我们身上，因为我们也是合法取得的开发资格。相反，我甚至还鼓励他们告呢，反正我们一点也没有损失，就是他们告赢了，我们也会得到赔偿，毕竟政府违规在先。“
杨成辉问，“第二，你认为我们这次拆迁，问题究竟出在哪里？怎么解套儿？”天佑说，“政府干预拆迁，既操心操劳，增加行政成本和工程成本，又损害政府形象，其结果却是两头不落好，被拆迁户和开发商都不满意，为什么仍然要插手干预呢？我想，某些政府或官员能够从这种干预中得到好处并不是主要原因，因为在目前没有公正的拆迁规则的现实中，政府有时候不得不干预。拆迁行为牵扯多方利益，极易引发矛盾，政府不出面解决，这些矛盾往往难以平息，还会越闹越大。因此我们可以说，现有的拆迁法规有缺陷，修改此法规的步子迈得太小。真正公正的拆迁法律迟迟不能出台，这些才是源头上的原因。”
杨成辉追问，“你这还是没有说到具体解决的方法啊。”天佑说，“三个办法，一，因为泰华不理性的竞争，造成了土地价格虚高，这样对政府和他们公司都没有好处，政府收不到钱，他们付不起，于是旧改就变得遥遥无期。所以，重新组织专家和权威机构评估，适当给与泰华土地价格以适当减免。二，要提高补偿标准，依据透明的市场价格，将未来的土地增值部分核算进去；政府退出去，让市场做主，企业和拆迁户之间协商，市场化方式更有利于解决矛盾；拆迁单位在充分尊重被拆迁人意愿的前提下，导入市场机制，拆迁户所得到的补偿可以入股的方式参与到项目投资中，并采用固定回报的方式�
