商道人生-第299部分

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�淡笑着问道。
　　黄国诚回答道：“区里初步的规划，要在那个区域划出大约一百亩的土地，先建设两个高质量的小区，每个小区为十幢十七层的高层建筑，户型面积初步设定为九十平方和一百二十平方两个户型，那么建成之后，基本上每个小区的入住户数大约会达到三百五十户左右。”
　　“这样……”顾江默默心算道，“这样算来，每个小区的建设资金估计应该会是在七千万以上。”
　　“对。”黄国诚对顾江的业务精通很是佩服，点头道，“顾总的估算和我们的预计资金差不多。”
　　“两个小区，那岂不是要达到一亿五了。”金大牙呲牙吸了一口气，“这可不是小数！”
　　嘉义地产整合之后，账户上的可用资金也不过是一亿出头，几千万的缺口虽然不大，但是这资金至少要拖上一年。而且就算是顺利把安置房的项目搞下来，那么后续就算是取得了土地的开发权，到时候也没有了开发资金，这土地也就扔在那里好看了。难怪金大牙会是这么一副表情。
　　涸泽而渔，这对于一个公司的正常运作来说几乎是不可能的。
　　“呵呵，老金，你这心可就大了。”顾江指着金大牙笑着道：“你还能指望着把这两个小区的项目全部吃下去啊！有一个你就够了，松台区可是不止我们一家房产公司噢！我看这个安置房的项目，区里也就是找我们这些房产公司转个手，把整个流程手续给走全了，这最后还是要落到建筑公司上头来，要不就是两开，我倒是觉得这么大个项目，如果能联合开发那是最好，大家都轻松点，到时候地皮置换过来，大家也是共同开发，更有益，黄区长你说是不是？”说着话转头望向了黄国诚，笑着问道：“黄区长，不知道这次松台区有几家房产公司参与这个安置房的建设啊？”
　　“这个……”听到顾江这么一问，黄国诚迟疑了一下才开口说道：“目前我们也是接触了几家房产公司，包括了保泰、中兴、金泰还有广发，当然还有你们嘉义，他们对于这个项目还是很感兴趣的。”黄国诚口中所言，也正是松台区几家比较有名气的房产公司和建筑公司，黄国诚找他们当不出意料之外。
　　“黄区长，我说句实在话。”顾江想了一下，开口道。
　　“顾总有话尽管请说。”黄国诚微笑道。
　　顾江沉吟道：“以我个人的看法，这个安置房的事情是件大事，不容有失，所以一切还是要慎重为宜，否则的话，一旦出了什么差错，所产生的后果影响可不小。从小里讲，会使接手开发的房产公司直接陷入资金窘境，甚至是造成破产；从大里说，政府也有可能会因此事失去威信，尤其是对鲁区长的仕途可能会影响更大。”
　　黄国诚吸了一口气，脸色立时变得凝重起来。顾江所言并非危言耸听，按照当前的实际情况来说，确实是如此。鲁海强之所以弄出这么个安置房的项目来，其最根本的目的也就是在于急于树立起政府和个人的威信来，在这种情况下，一旦操持失败，对于鲁海强的影响不可谓不大。
　　虽然说安置房项目如果按照最坏的打算，最终是失败或者烂尾了，也不一定就会让鲁海强的这个区长位置下马，但却总免不了有心人会借着此事在这其中动些手脚推波助澜，如果给上面的领导留下一个急功近利的印象来，这对于鲁海强今后的进步几乎是致命的。
　　作为松台区的少壮改革派，黄国诚现在紧跟的是鲁海强的脚步，荣辱共焉，这鲁海强要是停止进步了，那黄国诚也肯定没戏。
　　风险和利益从来都是共存的，安置房的开发，对于鲁海强来说，也算是把双刃剑了。韩易倒是觉得鲁海强的情况和当初赵斌开发盐林工业区时有些相似，至少这心态是相同的。




　　第四百四十五章　顾江的论调
　　“顾总在房产开发方面是专家，论到专业见识可比我们这些门外汉要深得多，还请顾总不吝赐教。”黄国诚很诚恳地说道
　　事关切身利益，黄国诚自然是放下身段虚心请教，更何况他本身就不是那种颐指气使的官僚。总的来说，黄国诚还是个喜欢干实事的人。
　　“赐教不敢当，我也是就事论事。”顾江也知道事关重大，略一谦逊，也就没有什么客气，开口道：“我听黄区长这么说来，觉得这个项目最重要的一点，无非就是资金问题，只要资金问题可以保证，相对其他的就都是小问题了，可以迎刃而解，是吧？”
　　黄国诚点头应是。
　　顾江继续说道：“而对于一个房产开发公司来说，说实在的，实际上无论哪个房产公司都不会保有太多的固定自有资金。黄区长可以想见，几乎是没有房产公司是单吃一个项目的，往往是在开发过程中，一个项目还没结束，便接连不断地购买土地，然后再继续上项目，只有这样，才能保持良好的发展性。但是这样一来，在这过程中，所用的资金都是具有强烈的流动性，使得基本上房地产企业的资金链都是绷得很紧，用拆东墙补西墙来形容也并不为过。因为无论是土地还是项目开发，所牵涉到的资金都是成千万上亿的，哪里会有房产公司有这么大的实力会统统吃下！我说句实话，就算是国内排名前几的那几个房产公司，他们的自有流动资金也不会太多，依靠土地储备，拥有大量的可持续开发的土地才是他们最基本的战略方针。”顾江说到这里略微一顿，想了一下才重新开口道：“基本上来说，我们房产公司搞地产项目开发，都是有那么一个套路，那就是几乎是有三分之一靠得是银行贷款，这部分贷款通常是以土地作为抵押，这样就能获得先期的开发资金；等到工程上马之后，基建开始，那么另外三分之一则是靠的建筑公司垫付，毕竟造房子是一个比较长期的工程，中间涉及到众多环节，譬如结顶和最终的验收，我们不可能在验收还没通过之前，就把建筑款全部付清，因此这建筑尾款的拖欠也在情理之中。当然了，羊毛出在羊身上，而建筑公司多半也会拖欠一些材料建筑商的货款，从而最大程度地减轻自己的负担；到了这最后剩余的三分之一，才是我们自己的开发资金。”
　　听到顾江此话，黄国诚频频点头，深以为然。顾江的话说得非常明了，可以说已经是牵涉到了行业内的一些隐秘，虽然说这些东西如黄国诚这样位置的人来说，也应该不算是什么大秘密，平时的工作中也多多少少有接触过，也是大家心知肚明，但是顾江作为一个行业内的人，能当着外人的面这样直白说出来，当中所蕴含的信任又自然不同。
　　“也因此……”顾江加重了语气，说道：“对于黄区长所提的这个安置房方案，你们看到的是资金问题，而我所看到的，却是这个资金投入能给我带来多少收益的问题？”
　　“嗯？”黄国诚有些愕然。
　　“这就是双方所处立场不同，因此考虑问题的重心也不同而已。”顾江解释道：“商人做事，最本质的目的就是逐利。我们这么打个比方吧。就拿安置房项目来说，如果是房产公司自己拿来土地搞商业房产开发，土地投入三千万，建筑投入七千万，那就是一个亿。这其中我的土地费用支出按照规定是可以分期付款，但是我在取得土地使用权之后便可以用土地向银行贷款一千多万，降低前期的开发成本；另外七千万的建筑投资可以适当地欠款一千万，这也是在情理之内的，那么我的实际投入也只有七千万，甚至是不到七千万，但是我这个项目所产生的利润收益却能够保证超过百分之三十。而实际的操作中，我的整体投入还可以做到不到七千万。因为房子结顶之后，只要拿到预售证，我就可以开始发售收回投资，这个过程只要一年的时间就够了。只要预售效果好，几个月的时间就可以收回大部分的投资甚至是全部，这样，就可以更加缓解我的资金压力。”
　　顾江对于房地产这行，确实是浸淫颇深，这番话说得顺畅，可以说是毫不保留地道出了房产开发里的众多弯弯门道，不但是韩易听得入神，许多地方豁然开朗。黄国诚的表情更是精彩，简直是有些目瞪口呆。
　　也是黄国诚刚刚上位，所接触到的高层秘密还不多，想来黄国诚虽然说平时是有接触到城建开发事宜，但也更多的是道听途说，只是皮毛，哪里有顾江这行业大佬亲口所言这么透彻。
　　“黄区长，我想请问一句，你们这安置房开发，应该是有限价政策的吧？”顾江微笑问道。
　　“是的。”黄国诚咽了一口唾沫，情不自禁地点头，蹙着眉头道：“安置房也可以算是市政民生福利项目，因此肯定是和市场有一定的区别。我们区里会议初步的决定是，这次安置房的全部开发价格控制在均价每平方米两千二以内，这也是投标的主要内容之一。”
　　“这就是了。”顾江点头道：“安置房的建筑项目，有区里的政策支持，这是有利的一个方面，如果参考正常的商业开发，可以减少各方面环节的审批手续，争取了开发时间，也可以说是间接控制了开发成本。但是这次的情况有不尽相同，房产开发商相当于是代工开发，这些对于建筑投入没有任何帮助。按照目前的市场价格来看，十七层的高层，全框架式结构，小区化环境，至少每平方米的造价要在一千五以上，而且区里要求的是营造高品质的小区，那么当然还有后期的生活辅助和基本的文体休闲设施以及物业管理等等都必不可少，再加上足够优质的绿化，整体的投入不会少于一千八。区里的限价是两千二每平方，也就是说中间只剩下将近四百块钱的空间，相对于两千二的造价，呵呵，连百分之二十的利润都不到。而现阶段松台区的房价又是多少，这个……呵呵，不用我多说了吧？”
　　“这个……”黄国诚张口欲言。
　　“还有。”顾江轻一摆手，打断黄国诚的话，“安置房既然从名义上来说是政府工程，那么从资金来源上来说，是有保证的。黄区长你可能也知道，建筑商对于各个时期的项目，也是层层分包的，所以，建筑欠款这方面，我们也需要考虑影响。不然的话，万一碰上个二百五的包工头，因为这工程欠款的事闹起来，要是再被有心人利用，政府的脸面可就不那么好看了，就成了典型的好心办坏事。”顾江没有停顿，继续说道：“最后就是这预售问题，安置房是属于政府民生工程，是有特定的受众，也就是仅限于旧城拆迁居民，那么也就是说，不到最后验收完毕，想要按照既定的房产开发套路提早发售收回资金，那是万万不可能的！”
　　顾江一口气说了这么一大堆，说完，端起前面的茶杯，好整以暇地轻啜了一口，然后把身子往椅背一靠，脸上带着似笑非笑的表情。




　　第四百四十六章　成了的那个事
　　“听君一席话，胜读十年书啊！”黄国诚的脸色变了又变，忍不住喟然长叹。“听顾总这么说来，这安置房项目真的是没法搞了？”隔了一会，黄国诚稍稍前倾了身子，语气里稍带了一些不甘心问道。
　　顾江轻摇了一下头，抚着下巴说道：“黄区长想得太多了，我的话，也只是把所有可能遇到的问题摆出来，但是真正操作起来，总还是有许多可以廻旋的余地。”顾江的话语不详焉，�