富爸爸穷爸爸实践篇-第3部分

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　　　　培训班上为我们推荐的书目尤其重要。《巴比伦富翁的秘密》一书让我们了解自己对待金钱的态度。在读完那本书两年之后，我们还清了信用卡债务，我们的存折上也有了几千美元的存款。《如何赢得朋友并影响他人》是另一本对我们来说非常重要的书，它使我们获得了一种与人交往的有力工具。

　　　　在正确的时间出现在正确的地点——在我们的例子中，指的就是公园里的秋千架——从而让我们进一步接受了商业培训。现在，我们已经从商业培训的第一期圆满毕业了。那么，下一步我们应该做些什么呢？

　　　　镜头三

　　　　6年以前，我成立了一个服务公司，开始了小本经营。我们和其他6个独立的承包商一起，为商业公司提供服务，我们的主要业务是把电影制成录像带。起初，我有一个合作伙伴。在2000年春天，我买下了他的所有股份，独自经营。由于缺乏资金投入，在最初的4年里，我们只能在家中的一间小卧室里工作。只需一台电脑、一部传真机、一部手机和一个传呼机，我们就能投入运作。我们非常清楚，必须最大限度地降低管理费用。有人24小时为我们处理各种电话，我们对这样的“虚拟”办公室非常满意。我们雇了一个人专门负责接电话，先报上我们公司的名字，然后把对方的信息记录下来，之后再给我打传呼。接到传呼，我会立即给对方回电话。

富爸爸穷爸爸实践篇　　第一部分　有关钱的事（4）

　　　　我全权负责这里的一切事情：从销售、开账单到制定日程表，从培训到邮寄节日卡片。除此之外，生产监督的大量工作也是由我负责的。这一切都让我筋疲力尽。

　　　　几年之前，我们雇了一个兼职的办公室职员，专门负责处理各种日常事务，如开账单、录入数据等。但是，即使有助手的详细记录、专门监督，每天还是有很多事情需要我来定夺，如日程安排、人事管理、财务状况，等等。我听到的最多的话就是：“你希望我怎么处理……”

　　　　那个时候，我们搭上了互联网经济的快车，从中获取了一些广告收益。我们经营得不错，同时我们还发现，当时的股市呈现出一片繁荣的景象。于是，我们认为应该把握这个机会，在股市上一显身手。

　　　　镜头四

　　　　我的祖父母去世之后，给我留下了几千美元的遗产，我们用这笔钱投资了共同基金。5年以前，我们觉得自己已经掌握了自己的“钱途”，于是，就把共同基金转为股票投资。

　　　　在我们“投资”的前两年，我们的运气好极了：无论我们怎么操作，无论买入哪只股票，获得的收益都相当丰厚。有一次，我们的投资增长了30个百分点。在3年里，我们的投资总额达到了8万美元，其中包括5个人的退休金账户。经过一些初步的分析，我们认为，这是由于我们选择了一些实力雄厚、值得信赖的公司的股票，如美国电话电报公司、戴尔电脑公司、通用电气、杜邦公司、柯达、通用汽车、伯克希尔？哈撒韦公司、微软、朗讯、世界*，以及其他一些风险较大的小型公司。

　　　　初战告捷让我颇为得意，因此，我没有对自己投资的股票予以足够的关注，而且对这些公司传达给我的财务信息也未加留意。我缺乏在股票市场进行安全投资的必要知识——比如说，缺乏跟踪止损系统。所谓止损系统，就是当一种股票跌至某一价格时，这一系统就会自动将其抛出。由于没有顾问为我们提供正确的信息和对股票市场深刻的分析，我们把自身和财产都放到了一个极为危险的境地中。

　　　　2000年，股票市场已经呈现出崩溃的迹象，我却浑然不觉。几个月之后，当我再次关注我们的投资的时候，它已经下跌了30％～40％。但是，我依然没有采取任何措施，因为我在期待股票市场的复苏。我没有认真做准备，依然执迷于“长线投资”、“买入并持有”的心态。这是一个严重的错误。

　　　　那个时候，我们持有的所有股票总价值为万美元，也就是说，我们损失了将近一半。这段经历给了我们沉痛的教训。要想在投资上获得成功，就必须获得及时、准确的信息，并时刻关注投资的状况。另外，聘请一位值得信赖的投资顾问也非常重要。

　　　　这再次应验了那句古老的谚语：只要学生准备好了，老师自然就会出现。

　　　　4年之前，我们去拜访一位朋友。在他家厨房的餐桌上，我发现了《富爸爸穷爸爸》这本书。我承认，当时我对这本书并没有太在意。不过，特丽却被它吸引住了。后来，她也买了一本，于是，我们开始看这本书。

　　　　3年之前，我们玩了“现金流”游戏之后，我和特丽参加了美国退役军人管理局组织的一个研讨会，内容跟丧失抵押品赎取权的房产有关。有许多房经纪人和代理人参加了研讨会，以帮助与会者购买这些房产。所有待售房产的面积都很小。在经历了股票投资上的打击之后，我们觉得那些房子就像“现金流”游戏中点数很小的牌一样。我们说：“嗨，这是一张小牌。我们已经在家里玩了好几个月游戏，为什么不动点儿真格的呢？”

富爸爸穷爸爸实践篇　　第一部分　有关钱的事（5）

　　　　我们的游戏过程

　　　　运用我们从研讨会上获得的信息，我们开始在因特网上搜索合适的房产。退役军人管理局提供的那些抵押品均需要投标，由出价最高者获得。与此同时，还需要一个预先确定的按揭利率。这些贷款都是按照常规的30年期固定利率，因此很容易获得贷款资格。我们最初购买房产的时候，贷款利率是8％，一段时间之后，这个利率就降到了6％。

　　　　起初，我们的投资主要集中在南佛罗里达州和凤凰城，因为这样我们可以很方便地与圣卢西亚港和凤凰城的房地产代理人联系，前者是棕榈滩市郊的一个社区。我们选择这两个州的理由是：我们只对投入现金最少的投资感兴趣，而这两个州恰恰符合我们的条件。（在退役军人管理局的这个项目中，每个州的情况稍有不同。举例来说，在佛罗里达州，要购买一处房产，退役军人管理局要求预付1000美元现金；而在亚利桑那州，预付的数额是投标价格的5％。）

　　　　之后，凤凰城的房地产代理商给我们寄来了一包又一包的房产资料，包括照片、购买房产所需各种费用的明细、建议报价、管理费用、各种花销、各种税费、保险金额、预计的维修费用，以及所需现金总数。

　　　　而佛罗里达的房地产代理商则在因特网上公布了他们掌握的房地产信息。

　　　　我们着重研究了几处房产的资料，并对房地产代理商提供给我们的房产进行了分析。然后，我们借助财务计算器（我们花了大约50美元在斯塔普斯买的）进行了计算。我们这么做的目的是，确定我们能够承担的出价上限，同时还能保证现金的正常流动。一旦找到中意的房产，我们就按照自己的计算结果出价。如果中标，我们就会感到欢欣鼓舞；要是失败了，我们也并不在意，因为我们不愿花更多的钱。

　　　　几次投标失败之后，我们终于赢了一次。这套房子是单一家庭住宅，位于圣卢西亚港，共3个卧室，两个卫生间，标价是万美元。由于我们拥有良好的信誉，所以我们知道自己可以轻而易举地获得贷款资格；我们还了解到，我们可以用自己的存款和股票交易获得的钱支付各种费用：维修费、首付，以及房地产买卖手续费。这个过程只用了几个星期，我们的代理人早就为我们找好了房客，30天之内他们就搬进去了。

　　　　以下就是我们的收支明细：

　　　　没错儿，结果是我们每个月要亏33美元。看上去我们好像选错了投资，因为我们没有足够的现金，去经营既耗时又费力的房产生意。但是，对我们而言，这意味着我们有希望获得经济上的独立。无可争辩的事实是，我们拥有一处能为我们带来收益的财产，我们的房客会为我们支付房产费用。最近，我们又筹集了一部分资金，这使我们购房的利率降低到了，这样，我们每个月要还的月供就减少到了579美元。下面就是利率调整之后我们每个月的现金流状况：

　　　　2000年10月，我们买下了这套房子。那个时候，圣卢西亚港的房价正在狂涨不止。最近，我们这套房子的估价已经达到了万美元，升值率23％。我们最初只花了7900美元，就买下了这套房产。从这项房产中，我们获得的资产净值是万美元（即房产的估价减去需要偿还的贷款总额）。如果我们现在以万美元的价格将房子售出，我们的回报率将达到329％，而且，这个数字并不包括每年的现金流。

富爸爸穷爸爸实践篇　　第一部分　有关钱的事（6）

　　　　“噢！”我们对彼此说道，“我们可以再接再厉。”我们确实如法炮制，购入了更多的房产，并再次尝到了成功的甜头。我们不断把自己的收入和纸财产转化为能为我们带来更多收益的实体财产。通过这种全新的投资方式，我们完全掌握了自己的生活。我们非常兴奋、信心百倍。在接下来的两年里，我们接连中标，又买下了3处房产，一处在田纳西州的克拉克斯维尔，两处在圣卢西亚港。

　　　　由于圣卢西亚港的一处房产不受退役军人管理局的资助，我们必须自己想办法解决资金问题。通过佛罗里达州的房地产代理商，我们在当地的一家银行找到了贷款代理人，申请到了贷款，利率为，首付5％。由于退役军人管理局不进行资助，竞标的人数大大减少，因此，我们仅以万美元就买下了这套3室2卫的房子，以下就是这处房产的收支明细：

　　　　2000年12月，我们买下了这处房产。根据那个地区的房价，即使保守估计，这套房子的价值也在万美元。

　　　　后来，我们又通过因特网在田纳西州找到了一处房子，也在退役军人管理局的项目之内，总价万美元，预付500美元。这一次，房地产代理商依旧给我们寄了好几处房子的照片。但是，他们在物色合适的房客时却颇费周折。不但如此，房地产买卖需要支付的手续费是3000美元，超出了我们的预期；各种税费也高于我们的预算。几个月以后，当代理商终于为我们找到房客时，我们的现金流已经出现了40美元的亏损。而且，我们不喜欢该房产的物业管理方式。因此，当这套房子升值到一定程度之后，我们就打算把它卖掉。与此同时，我们也在寻求其他方式，使之扭亏为盈。

　　　　接下来，我们在凤凰城购买了另外一套房子，它也在退役军人管理局的项目范围之内，即丧失了抵押品赎取权的房子，当时的购买价格是万美元。下面就是购买这套房子的收支明细：

　　　　尽管这样算来，这套房子的投资处于亏损状态，但总的来说，是我们的房客在为我们支付月供，购买这套房子；而且，我们从其他几处房产获得的收益用来支付维修等各项费用绰绰有余。现在，那个地区类似的房子的销售价格大约在万美元。

　　　　我们去看这套房子的时候，房地产代理商顺便带我们看了一个正在开发的项目。我们立即看中了一套正在建的房子，总价万美元，首付5％（6375美元）。当时据那个代理商说，这个地区的房价看涨，我们轻信了那个家伙